lunes, 19 de diciembre de 2016

IEE en Edificios con más de 100 años.

LA NORMA
Legislación estatal. En 2011, el Real Decreto-Ley 8/2011 hizo obligatoria en todo el Estado la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y dos años más tarde, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas creó el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) que amplía y sustituye la ITE, haciéndolo igualmente obligatorio.
Legislación foral. El Gobierno de Navarra aprobó en 2014 el Decreto Foral 108/2014, de 12 de noviembre, por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios . De este modo, los propietarios ahora sólo adquieren la obligación de contar con el informe en los plazos establecidos. La obligación de realizar el adecuado uso y mantenimiento del edificio ya era responsabilidad de los propietarios con anterioridad a la implantación del IEE, por lo que deberán ejecutar, al menos, las actuaciones indicadas en el informe.
¿Quién puede hacer los informes? Los informes tienen que ser oficiales y los tiene que hacer un arquitecto o arquitecto técnico.
¿Afecta a unifamiliares o la típicas casas de pueblo? Como norma está pensada para viviendas colectivas (bloques de pisos), que son sobre todo urbanas.
www.edifica.info


PAMPLONA
La transposición foral de una legislación estatal sobre seguridad, salubridad y accesibilidad en viviendas va a provocar una cascada de informes obligatorios y reformas en numerosos edificios navarros antiguos. Así, los más de 4.500 edificios centenarios de Navarra deberán contar con un informe de evaluación antes de final de año; otros tantos con 50 años a sus espaldas deberán cumplimentarlo antes de diciembre de 2017.
Los 4.749 edificios de Navarra que alcanzaron en 2013 una antigüedad de 100 o más años deberán disponer antes de finales de este año de un informe de evaluación de edificios (IEE) con el fin de constatar su seguridad, salubridad y accesibilidad, además de diagnosticar las posibles deficiencias o patologías que puedan tener. Además, para el 1 de enero de 2018, otros 4.060 edificios, que tenían una antigüedad de al menos 50 años en 2013, también deberán disponer de este estudio, según ha explicado el Gobierno foral en una nota. Por otra parte, el resto de edificios que soliciten la calificación provisional como rehabilitación protegida para obras que tengan como finalidad su consolidación estructural, la adaptación completa del edificio a la normativa sobre accesibilidad universal o la mejora de su envolvente térmica también deberán efectuar la evaluación del edificio previa o simultáneamente a la redacción del proyecto de rehabilitación.

(Extracto de Diario de Noticias)

viernes, 31 de octubre de 2014

NUEVA INICIATIVA: LIBRO DEL EDIFICIO

Con la intención de mejorar el servicio a nuestros clientes hemos sacado esta nueva iniciativa con la contratación del Libro del Edificio.
La promoción radica en que por la contratación en la Gestión del Libro del Edificio emitimos los certificados energéticos totalmente gratis.
Infórmate de las condiciones:

Libro del Edificio

www.edifica.info

Puedes solicitar tu presupuesto o desde la web o con tu teléfono móvil mediante el codigo QR.


jueves, 8 de mayo de 2014

PRECIO EN LA GESTION DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Hola a todos los que lean este post.
Escribo desde Pamplona en relación a un caso que me ha sucedido hace poco y que no es el primero.

Una de mis actividades como profesional (Arquitecto Técnico) es la realización del seguimiento del libro del edificio.

Me toca pasar presupuestos a las comunidades para ofertar este servicio.
En su día cuando comencé con esta iniciativa ,siendo un servicio económico como es me oriente hacia no tanto una competencia de precio feroz si no en mejorar el servicio, de tal manera que no sea solo una gestión administrativa si no una acción activa en velar por el buen funcionamiento del inmueble y realizando visitas enfocadas a la resolución de incidencias.

En ese proceso de entrega de presupuestos en los que el costo por vivienda ronda 1€-1,5€/vecino*mes me he encontrado presupuestos de empresas que dejan el precio al 50% del que oferto.
¿Cómo puede ser esto? ¿?Cual es la razón por la que ellos llegan a esos costos y empresas como la mía lo vemos imposible?
¿Cómo una empresa como la mía en la que los costos de personal están al mínimo, sin grandes gastos y siendo íntegros con las horas de dedicación esta tan lejos de lo que ofertan otras empresas?

La respuesta la encontré con un poco de investigación.
En una de las empresas que identifique que daban precios así, entre en su web.
Todo muy bien, una web indicando toda la normativa, referenciando a los técnicos cualificados que tienen y comprometiéndose a un servicio según normativa.
Sin embargo en la página no encontraba quien eran esos técnicos ( ni nombres ni apellidos)
Como Pamplona es pequeño la curiosidad me hizo poner en Google Maps donde se encontraba esa empresa y cuando marque el Street View o mi sorpresa que la empresa que salía no era la que presentaba el presupuesto sino una empresa constructora que se dedica a la ejecución de obras en mantenimiento de edificios y que a su vez tiene otra empresa con otro CIF pero mismos dueños de protección de fuego (extintores, puertas RF,...).
Indicar que en la web no hacia ninguna mención a estas empresas.

Mi enfado en ese momento fue bastante importante ya que si has conseguido pasar un presupuesto y resulta que eres el doble en precio encima parece que el que esta engañando es uno y la sensación que le queda a la persona que ha confiado en ti imaginaros cual es.
Ahí me encajó todo y comprendí la jugada que se generaba con la obtención del Libro del Edifico.
Claro que la comunidad de Propietarios van a pagar un 50% por la gestión del libro del edificio, pero ese mismo técnico se encargará de obligar y hacer las gestiones necesarias para que a través de la empresa de mantenimiento y la de protección del fuego generar las incidencias necesarias ( a veces no necesarias) para con permiso del técnico generar un gasto mayor a la comunidad.

¿Esto se lo puedo demostrar? Pues seguramente no.

No me queda otra que seguir en el mundo de la construcción en momentos de crisis y por lo tanto intentar hacer ver al cliente lo importante que es tener un técnico de confianza que vele por los intereses del administrador de fincas y el propietario de la vivienda. 

Estoy seguro que este tipo de actividades con poca deontología se dan en otros sitios.

Os invito  a que hagáis comentarios de este blog dando vuestra opinión, twiteando el post, poniéndolo en google+ o haciendo un copia pega en vuestros blog, porque al final a los que no les interesa que se sepa es a ellos que andan poniendo nombres distintos a las empresas con un claro motivo de confundir a la comunidad.

Gracias a todos por la colaboración y preguntaros si en donde vivís esta todo "claro".








jueves, 10 de abril de 2014

ITE en NAVARRA (Inspección Técnica de Edificios)


¿Por qué no se están realizando ITE´s en Navarra?
La respuesta no es fácil.

Intentaré dar los matices de la situación en la que nos encontramos para intentar justificar la NO realización de las ITE´s en Navarra.

A nivel de normativa Estatal deja claro que existe obligatoriedad en su realización.
Según el Real Decreto 8/2011 en su Articulo 21 realiza la especificación de la obligatoriedad a edificios de mas de 50 años
Extracto de la Ley:



Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios

1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación.......

A simple vista no parece que exista lugar a duda.
Y por que sin embargo no se realiza.
A continuación voy a intentar enumerar los motivos a mi entender de porque no se esta realizando, luego cada uno en su reflexión y que lo ponga en el orden de importancia que considere.
ITE Navarra

- Motivo 1
Uno de los motivos a mi entender es como tenemos a día de hoy organizado el estado de derecho y las competencias de las autonomías.
La ley es clara indicando la obligación para edificios de mas de 50 años pero nos escondemos tras la frase "....salvo que las autonomias fijen distinta antigüedad en su normativa....".
Recordemos que la Normativa Estatal prevalece sobre la autonómica y que en caso de marcar una antigüedad distinta será inferior y nunca mayor.
En Navarra seguimos pasándonos de mano en mano un borrador Decreto Foral que regula esto pero con la excusa de que todavía no se ha publicado nos justificamos para no exigir las ITE.
Ya llega, ya llega, ya llega,..... pero mientras tanto esperamos.

Aquí tenéis un enlace para la descarga de la normativa
- Motivo 2
Pasividad de la administración pública.
Es triste pero la realidad es que si no nos multan no aprendemos.
Pregunta
¿Cuando una persona quita el pie del pedal del coche?
Respuesta
Cuando ve un radar.

Con las ITE pasa lo mismo. En la actualidad las administración. Ni se está exigiendo ni realizando ninguna acción de control.

- Motivo 3
Son los administradores de fincas los encargados de velar por los intereses de la comunidad de propietarios y entre sus cometidos esta la de velar por el cumplimiento de la normativa dentro de sus comunidades.
Yo he llegado a ver como se votaba en una comunidad la no realización del seguimiento del Libro del Edificio ( recordemos, obligatorio para edificios desde el 2000).
Es como si la comunidad de propietarios votasen sus vecinos no pagar los impuestos. Hay cosas que no de pueden someter a votación y menos que una administración redacte un acta indicando el proceso. 
Con las ITE pues más de lo mismo. No se está realizando y los administradores de fincas no lo están solicitando.  
Entiendo que la crisis nos esta llegando a todos y la alta competencia en las administración de fincas hace que no sea plato de gusto comunicar a la comunidad la obligatoriedad de realizar gastos, y mas si sabemos que no existen en la actualidad sanciones por su no realización,

- Motivo 4
Los colegios profesionales (COAVN y COAAT) serian los encargados de exigir a la administración el cumplimiento de la normativa.

-Motivo 5
La crisis
Este motivo ya están recurrente para todo, que ya lo obvio.
Las comunidades priman los costos por encima de los servicios y si ven un camino por el cual pueden evitar la realización lo toman sin valorar el perjuicio directo que les provoca.

Seguro que existen más motivos.

¿Porque realizar la ITE si puedes evitarlo?.

Pues los motivos que puedo aportar por encima de otros son los económicos.

Vamos a cambiar la mentalidad, vamos a eliminar papeles, vamos a ser efectivos y vamos a plantearnos las inspecciones cono un sistema preventivo que nos va a ahorrar dinero a medio plazo.
Ahora mismo el lector esta pensando si ya ¿Como?

Para que lo entendamos uno no se compraría un coche y dejaría de hacer las inspecciones obligadas del vehículo con la esperanza de que aguante y no te deje tirado.
Y vemos lógico que el pago de un mantenimiento en el vehículo es siempre mas rentable que el cambio del coche.

Como planteamos desde Edifica las ITE.
Evidentemente el cliente manda y si lo que quiere es un documento con su validez de 10 años que le examine el edificio lo hacemos, pero nuestro planteamiento es distinto.
Nos planteamos la ITE como un seguimiento anual del edifico, realizando la primera inspección como marca la normativa, y realizando un seguimiento, aportando soluciones en el mantenimiento, realizando un seguimiento en los proveedores (Ascensores, extintores,....) y en definitiva velando por la calidad en la edificación.

¿Como gestionamos estos trabajos?
Nos olvidamos de cobros puntuales que supondría una derrama para el vecino y nos planteamos el servicio como una cuota (ejemplo 1€/mes vecino)

Por un lado el cliente evita una derrama, hacerse con una documentación que no le ve utilidad y que luego por falta de seguimiento no se traduzca en una mejora de la calidad. 
Nosotros con este sistema nos vemos obligados a traducir en beneficios para los clientes nuestro servicio para poder mantener el servicio contratado.
Frente a incidencias en un edificio la comunidad tiene un respaldo técnico por el contrato suscrito.

Más información en www.edifica.info 
Infórmese y consulte nuestros precios y ventajas.

jueves, 9 de enero de 2014

CAMBIAN LOS TIEMPOS, EL TÉCNICO COMO HERRAMIENTA DE TRABAJO EN EL EDIFICIO

Los tiempos van cambiando y con ello la arquitectura y la manera de concebir los espacios donde vivimos.

Ya tenemos indicios de lo que esta pasando. La crisis nos esta llevando a la imposibilidad de que una familia pueda cambiar de vivienda como se hacia hace años en la que sin liquidar la hipoteca pasábamos de una a otra vivienda sin problemas de financiación.

Esto esta suponiendo un lastre para los promotores que no consiguen sacar adelante el stock de viviendas que tienen y que ven como la constructora que han contratado eleva el edificio a una velocidad que no corresponde con ventas.

Por otro lado las familias empiezan a valorar su vivienda actual de una manera distinta a hace años.
Ya no podemos cambiar cuando queremos sino cuando podemos, por lo que adquiere importancia  el mantenimiento de los edificios, y el gasto que supone día a día la vivienda.

Para ello el Gobierno Estatal y en cascada cada comunidad autonómica esta tomando las medidas en normativa para facilitar y concienciar al propietario.

Por un lado hace años empezaron a obligar desde las viviendas entregadas en el 2000 la entrega por parte del promotor del Libro del Edifico que a efectos prácticos es como la ficha técnica del edifico a nivel administrativo y una herramienta de seguimiento de las obligaciones de mantenimiento que debe tener cada elemento del bloque. Dicho era mantenimiento y registro era obligación del dueño de la vivienda que lo que hace es delegar el un técnico.



Mas tarde tras varios avisos desde Europa se publicó la ley que regulaba los certificados energéticos de tal manera que para viviendas en venta o alquiler era de obligado cumplimiento la emisión de un certificado energético, imitando de esta manera a la industria de los electrodomésticos con su clasificación según la eficiencia energética o la contaminación de los coches.
A día de hoy se subvencionan actuaciones que mejoren la clasificación, pero estamos en poco que en función de esa clasificación se tribute la venta o la contribución.


En estos momentos tenemos por otro lado para viviendas de mas de 50 años la obligatoriedad de la realización de el IEE o ITE ( Inspección Técnica de Edificios) por lo que en pocos años tendremos un flujo de trabajo de viviendas obligadas a realizar este documento.
Ya se están poniendo encima de la mesa extender esta obligación a edificios de mas de 30 años.


Por último si un edificio quiere realizar una rehabilitación en el edificio y solicita una ayuda económica o subvención es obligación de la administración publicar solicitar antes de la concesión de la ayuda el ITE del edificio para valorar la concesión de la ayuda.


Si a esto añadimos el día a día de los problemas técnicos que pueden surgir en un edificio (humedades, fisuras, ruidos,..) llegamos a la conclusión de que técnico y edificio están vinculados.



El futuro nos lleva a que una comunidad de vecinos tenga designado un técnico con un costo mensual que es el encargado y responsable de que el edificio funcione correctamente y tenga un mantenimiento adecuado.
Ahora mismo esto parece una manera de pensar irreal pero con el tiempo se impondrá y se llegará a la conclusión de que por 2€ vecino/mes tienes unos servicios contratados que te da una tranquilidad.

Para satisfacer todo estos servicios creamos EdifiCA      

Mas información en www.edifica.info



Tiempo al tiempo....

jueves, 14 de noviembre de 2013

ADMINISTRADOR DE FINCAS


Son muchos los trabajos a los que se enfrenta el Administrador de Fincas en la gestión de las comunidades de propietarios
La formación como Abogados o Economistas les permite dar una salida sencilla a ciertas labores del administrador como son las actas, reuniones de propietarios, conflictos legales, contabilidad de la comunidad de propietarios....
A veces se tienen que enfrentar a problemas técnicos en el mantenimiento del edificio que les ralentiza enormemente su labor diaria, identificando, gestionando y  realizando un seguimiento de los trabajos
En EdifiCA se ofrece mediante tarifa plana al administrador de fincas una gestión integral de estos trabajos


El Administrador de fincas obtiene beneficios en la gestión del inmueble olvidándose de esa parte, sabiendo que el cliente final (comunidad de propietarios) será atendido en su reclamación, identificando el foco del problema, valorando el costo de ejecución, gestionando los gremios y comprobando que los trabajos se realizan correctamente.
El administrador ahorrará de golpe gran parte del tiempo dedicado a dicha gestión pudiendo asumir de esta manera mas comunidades de propietarios en el área que mas domina.
 

martes, 22 de octubre de 2013

QUE DICE EL CTE DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Que dice el CTE (código técnico de la edificación)

Artículo 8. Condiciones del edificio
8.1. Documentación de la obra ejecutada
1. El contenido del Libro del Edificio establecido en la LOE y por las Administraciones Públicas competentes, se completará con lo que se establezca, en su caso, en los DB para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.
2. Se incluirá en el Libro del Edificio la documentación indicada en el artículo 7.2 de los productos equipos y sistemas que se incorporen a la obra.
3. Contendrá, asimismo, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
8.2. Uso y conservación del edificio
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones;
b) realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación; y
c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
Mantenimiento previsto:
Mantenimiento que, para cada edificio, consiste en el cumplimiento de las Instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.
Usuario:
Es el agente que, mediante cualquier título, goza del derecho de uso del edificio de forma continuada. Está obligado a la utilización adecuada del mismo de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.

Documentos que lo integran normalmente

El Libro del Edificio estará formado por:
  • El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
  • El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
  • La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
  • Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.
  •  La documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio.
ž

Requisito para obtener mis escrituras y poder registrar mi vivienda

 ¿Desde cuándo es obligatoria la existencia del Libro del Edificio?
Desde el 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor del art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, si bien se atiende a la fecha de solicitud de la licencia de obra (disposición transitoria primera y disposición final cuarta).
¿Desde cuándo es obligatoria la acreditación del Libro del Edificio para la inscripción de la terminación de la obra?
 

 Para viviendas en uso recomendamos

 No es obligatorio, pero si muy recomendable, es evidente que no podría contener todos los documentos que el libro del edificio de exige la legislación actual. Nunca es tarde para  organizar y reagrupar información y documentos que tenemos dispersos por la casa…
  • Documentos Administrativos, licencias, contratos de suministro, recibos de contribución, modificaciones catastrales, escrituras…
  • Documentos Técnicos, descripción constructiva, proyecto si lo hay, proyecto de reforma, planos sueltos,…
  • Documentación de Reformas, Reparaciones, y mantenimiento. Registro de incidencias e intervenciones.
  • Plan de mantenimiento, con un presupuesto. Instrucciones particulares de uso, de conservación y mantenimiento. Reflejadas en un presupuesto anual.

Técnico de Cabecera: PLAN DE MANTENIMIENTO ESPECÍFICO preventivo

  Interesante destacar que El libro del edificio no debe ser un mero trámite, sino una herramienta activa durante la vida útil de nuestra vivienda, ayudándonos a revalorizar nuestro inmueble y a vivir de forma más tranquila y confortable.
ž
    • Nos ayuda a conocer mejor nuestro hogar y saber el uso más adecuado para cada habitación.
    • ž Es clave en la reclamación de daños por defectos de construcción por vía judicial.
    • ž Tenemos a la mano, los agentes que han intervenido en el proceso de construcción de mi vivienda, para consultar cualquier duda.
    • ž Debe contener unas instrucciones para el uso, conservación y mantenimiento adaptadas a nuestra  vivienda.
    • ž Un plan de mantenimiento preventivo, que venga respaldado por un presupuesto anual. Y revisable, por un técnico de especialista (técnico de Cabecera).
ž

El Técnico de Cabecera experto en Mantenimiento de Edificios

Complementando la labor del actual administrador de fincas o del propietario. Desarrolla las siguientes funciones:
ž
  • ž   Las inspecciones preventivas contempladas en el plan de mantenimiento.
  • ž   Dejar registradas  en el registrando incidencias, nuevas recomendaciones, anomalías y dar cuenta al propietario o administrador de fincas.
  • ž   Proponer instrucciones para la mejora de la habitabilidad, estabilidad y confort del inmueble. Mejora continua.
ž
Como conclusión recomendamos tomar conciencia de este documento y  utilizarlo apostando así por  la cultura del mantenimiento. Conseguiremos ahorrarnos a largo plazo el tener que acometer una gran obra de rehabilitación. Por otro lado estamos revalorizando nuestra vivienda y aumentando su vida útil.
Quiero animaros a todos a impulsar la redacción, desarrollo, seguimiento y uso de este documento, herramienta clave, para el buen uso, mantenimiento y conservación de nuestra vivienda.
Además, si tu vivienda tiene que pasar la Inspección Técnica  obligatoria aprovecha para contratarlo a un técnico.
 
Extracto por: Aguimar Estudio