viernes, 31 de octubre de 2014

NUEVA INICIATIVA: LIBRO DEL EDIFICIO

Con la intención de mejorar el servicio a nuestros clientes hemos sacado esta nueva iniciativa con la contratación del Libro del Edificio.
La promoción radica en que por la contratación en la Gestión del Libro del Edificio emitimos los certificados energéticos totalmente gratis.
Infórmate de las condiciones:

Libro del Edificio

www.edifica.info

Puedes solicitar tu presupuesto o desde la web o con tu teléfono móvil mediante el codigo QR.


jueves, 8 de mayo de 2014

PRECIO EN LA GESTION DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Hola a todos los que lean este post.
Escribo desde Pamplona en relación a un caso que me ha sucedido hace poco y que no es el primero.

Una de mis actividades como profesional (Arquitecto Técnico) es la realización del seguimiento del libro del edificio.

Me toca pasar presupuestos a las comunidades para ofertar este servicio.
En su día cuando comencé con esta iniciativa ,siendo un servicio económico como es me oriente hacia no tanto una competencia de precio feroz si no en mejorar el servicio, de tal manera que no sea solo una gestión administrativa si no una acción activa en velar por el buen funcionamiento del inmueble y realizando visitas enfocadas a la resolución de incidencias.

En ese proceso de entrega de presupuestos en los que el costo por vivienda ronda 1€-1,5€/vecino*mes me he encontrado presupuestos de empresas que dejan el precio al 50% del que oferto.
¿Cómo puede ser esto? ¿?Cual es la razón por la que ellos llegan a esos costos y empresas como la mía lo vemos imposible?
¿Cómo una empresa como la mía en la que los costos de personal están al mínimo, sin grandes gastos y siendo íntegros con las horas de dedicación esta tan lejos de lo que ofertan otras empresas?

La respuesta la encontré con un poco de investigación.
En una de las empresas que identifique que daban precios así, entre en su web.
Todo muy bien, una web indicando toda la normativa, referenciando a los técnicos cualificados que tienen y comprometiéndose a un servicio según normativa.
Sin embargo en la página no encontraba quien eran esos técnicos ( ni nombres ni apellidos)
Como Pamplona es pequeño la curiosidad me hizo poner en Google Maps donde se encontraba esa empresa y cuando marque el Street View o mi sorpresa que la empresa que salía no era la que presentaba el presupuesto sino una empresa constructora que se dedica a la ejecución de obras en mantenimiento de edificios y que a su vez tiene otra empresa con otro CIF pero mismos dueños de protección de fuego (extintores, puertas RF,...).
Indicar que en la web no hacia ninguna mención a estas empresas.

Mi enfado en ese momento fue bastante importante ya que si has conseguido pasar un presupuesto y resulta que eres el doble en precio encima parece que el que esta engañando es uno y la sensación que le queda a la persona que ha confiado en ti imaginaros cual es.
Ahí me encajó todo y comprendí la jugada que se generaba con la obtención del Libro del Edifico.
Claro que la comunidad de Propietarios van a pagar un 50% por la gestión del libro del edificio, pero ese mismo técnico se encargará de obligar y hacer las gestiones necesarias para que a través de la empresa de mantenimiento y la de protección del fuego generar las incidencias necesarias ( a veces no necesarias) para con permiso del técnico generar un gasto mayor a la comunidad.

¿Esto se lo puedo demostrar? Pues seguramente no.

No me queda otra que seguir en el mundo de la construcción en momentos de crisis y por lo tanto intentar hacer ver al cliente lo importante que es tener un técnico de confianza que vele por los intereses del administrador de fincas y el propietario de la vivienda. 

Estoy seguro que este tipo de actividades con poca deontología se dan en otros sitios.

Os invito  a que hagáis comentarios de este blog dando vuestra opinión, twiteando el post, poniéndolo en google+ o haciendo un copia pega en vuestros blog, porque al final a los que no les interesa que se sepa es a ellos que andan poniendo nombres distintos a las empresas con un claro motivo de confundir a la comunidad.

Gracias a todos por la colaboración y preguntaros si en donde vivís esta todo "claro".








jueves, 10 de abril de 2014

ITE en NAVARRA (Inspección Técnica de Edificios)


¿Por qué no se están realizando ITE´s en Navarra?
La respuesta no es fácil.

Intentaré dar los matices de la situación en la que nos encontramos para intentar justificar la NO realización de las ITE´s en Navarra.

A nivel de normativa Estatal deja claro que existe obligatoriedad en su realización.
Según el Real Decreto 8/2011 en su Articulo 21 realiza la especificación de la obligatoriedad a edificios de mas de 50 años
Extracto de la Ley:



Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios

1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación.......

A simple vista no parece que exista lugar a duda.
Y por que sin embargo no se realiza.
A continuación voy a intentar enumerar los motivos a mi entender de porque no se esta realizando, luego cada uno en su reflexión y que lo ponga en el orden de importancia que considere.
ITE Navarra

- Motivo 1
Uno de los motivos a mi entender es como tenemos a día de hoy organizado el estado de derecho y las competencias de las autonomías.
La ley es clara indicando la obligación para edificios de mas de 50 años pero nos escondemos tras la frase "....salvo que las autonomias fijen distinta antigüedad en su normativa....".
Recordemos que la Normativa Estatal prevalece sobre la autonómica y que en caso de marcar una antigüedad distinta será inferior y nunca mayor.
En Navarra seguimos pasándonos de mano en mano un borrador Decreto Foral que regula esto pero con la excusa de que todavía no se ha publicado nos justificamos para no exigir las ITE.
Ya llega, ya llega, ya llega,..... pero mientras tanto esperamos.

Aquí tenéis un enlace para la descarga de la normativa
- Motivo 2
Pasividad de la administración pública.
Es triste pero la realidad es que si no nos multan no aprendemos.
Pregunta
¿Cuando una persona quita el pie del pedal del coche?
Respuesta
Cuando ve un radar.

Con las ITE pasa lo mismo. En la actualidad las administración. Ni se está exigiendo ni realizando ninguna acción de control.

- Motivo 3
Son los administradores de fincas los encargados de velar por los intereses de la comunidad de propietarios y entre sus cometidos esta la de velar por el cumplimiento de la normativa dentro de sus comunidades.
Yo he llegado a ver como se votaba en una comunidad la no realización del seguimiento del Libro del Edificio ( recordemos, obligatorio para edificios desde el 2000).
Es como si la comunidad de propietarios votasen sus vecinos no pagar los impuestos. Hay cosas que no de pueden someter a votación y menos que una administración redacte un acta indicando el proceso. 
Con las ITE pues más de lo mismo. No se está realizando y los administradores de fincas no lo están solicitando.  
Entiendo que la crisis nos esta llegando a todos y la alta competencia en las administración de fincas hace que no sea plato de gusto comunicar a la comunidad la obligatoriedad de realizar gastos, y mas si sabemos que no existen en la actualidad sanciones por su no realización,

- Motivo 4
Los colegios profesionales (COAVN y COAAT) serian los encargados de exigir a la administración el cumplimiento de la normativa.

-Motivo 5
La crisis
Este motivo ya están recurrente para todo, que ya lo obvio.
Las comunidades priman los costos por encima de los servicios y si ven un camino por el cual pueden evitar la realización lo toman sin valorar el perjuicio directo que les provoca.

Seguro que existen más motivos.

¿Porque realizar la ITE si puedes evitarlo?.

Pues los motivos que puedo aportar por encima de otros son los económicos.

Vamos a cambiar la mentalidad, vamos a eliminar papeles, vamos a ser efectivos y vamos a plantearnos las inspecciones cono un sistema preventivo que nos va a ahorrar dinero a medio plazo.
Ahora mismo el lector esta pensando si ya ¿Como?

Para que lo entendamos uno no se compraría un coche y dejaría de hacer las inspecciones obligadas del vehículo con la esperanza de que aguante y no te deje tirado.
Y vemos lógico que el pago de un mantenimiento en el vehículo es siempre mas rentable que el cambio del coche.

Como planteamos desde Edifica las ITE.
Evidentemente el cliente manda y si lo que quiere es un documento con su validez de 10 años que le examine el edificio lo hacemos, pero nuestro planteamiento es distinto.
Nos planteamos la ITE como un seguimiento anual del edifico, realizando la primera inspección como marca la normativa, y realizando un seguimiento, aportando soluciones en el mantenimiento, realizando un seguimiento en los proveedores (Ascensores, extintores,....) y en definitiva velando por la calidad en la edificación.

¿Como gestionamos estos trabajos?
Nos olvidamos de cobros puntuales que supondría una derrama para el vecino y nos planteamos el servicio como una cuota (ejemplo 1€/mes vecino)

Por un lado el cliente evita una derrama, hacerse con una documentación que no le ve utilidad y que luego por falta de seguimiento no se traduzca en una mejora de la calidad. 
Nosotros con este sistema nos vemos obligados a traducir en beneficios para los clientes nuestro servicio para poder mantener el servicio contratado.
Frente a incidencias en un edificio la comunidad tiene un respaldo técnico por el contrato suscrito.

Más información en www.edifica.info 
Infórmese y consulte nuestros precios y ventajas.

jueves, 9 de enero de 2014

CAMBIAN LOS TIEMPOS, EL TÉCNICO COMO HERRAMIENTA DE TRABAJO EN EL EDIFICIO

Los tiempos van cambiando y con ello la arquitectura y la manera de concebir los espacios donde vivimos.

Ya tenemos indicios de lo que esta pasando. La crisis nos esta llevando a la imposibilidad de que una familia pueda cambiar de vivienda como se hacia hace años en la que sin liquidar la hipoteca pasábamos de una a otra vivienda sin problemas de financiación.

Esto esta suponiendo un lastre para los promotores que no consiguen sacar adelante el stock de viviendas que tienen y que ven como la constructora que han contratado eleva el edificio a una velocidad que no corresponde con ventas.

Por otro lado las familias empiezan a valorar su vivienda actual de una manera distinta a hace años.
Ya no podemos cambiar cuando queremos sino cuando podemos, por lo que adquiere importancia  el mantenimiento de los edificios, y el gasto que supone día a día la vivienda.

Para ello el Gobierno Estatal y en cascada cada comunidad autonómica esta tomando las medidas en normativa para facilitar y concienciar al propietario.

Por un lado hace años empezaron a obligar desde las viviendas entregadas en el 2000 la entrega por parte del promotor del Libro del Edifico que a efectos prácticos es como la ficha técnica del edifico a nivel administrativo y una herramienta de seguimiento de las obligaciones de mantenimiento que debe tener cada elemento del bloque. Dicho era mantenimiento y registro era obligación del dueño de la vivienda que lo que hace es delegar el un técnico.



Mas tarde tras varios avisos desde Europa se publicó la ley que regulaba los certificados energéticos de tal manera que para viviendas en venta o alquiler era de obligado cumplimiento la emisión de un certificado energético, imitando de esta manera a la industria de los electrodomésticos con su clasificación según la eficiencia energética o la contaminación de los coches.
A día de hoy se subvencionan actuaciones que mejoren la clasificación, pero estamos en poco que en función de esa clasificación se tribute la venta o la contribución.


En estos momentos tenemos por otro lado para viviendas de mas de 50 años la obligatoriedad de la realización de el IEE o ITE ( Inspección Técnica de Edificios) por lo que en pocos años tendremos un flujo de trabajo de viviendas obligadas a realizar este documento.
Ya se están poniendo encima de la mesa extender esta obligación a edificios de mas de 30 años.


Por último si un edificio quiere realizar una rehabilitación en el edificio y solicita una ayuda económica o subvención es obligación de la administración publicar solicitar antes de la concesión de la ayuda el ITE del edificio para valorar la concesión de la ayuda.


Si a esto añadimos el día a día de los problemas técnicos que pueden surgir en un edificio (humedades, fisuras, ruidos,..) llegamos a la conclusión de que técnico y edificio están vinculados.



El futuro nos lleva a que una comunidad de vecinos tenga designado un técnico con un costo mensual que es el encargado y responsable de que el edificio funcione correctamente y tenga un mantenimiento adecuado.
Ahora mismo esto parece una manera de pensar irreal pero con el tiempo se impondrá y se llegará a la conclusión de que por 2€ vecino/mes tienes unos servicios contratados que te da una tranquilidad.

Para satisfacer todo estos servicios creamos EdifiCA      

Mas información en www.edifica.info



Tiempo al tiempo....