jueves, 14 de noviembre de 2013

ADMINISTRADOR DE FINCAS


Son muchos los trabajos a los que se enfrenta el Administrador de Fincas en la gestión de las comunidades de propietarios
La formación como Abogados o Economistas les permite dar una salida sencilla a ciertas labores del administrador como son las actas, reuniones de propietarios, conflictos legales, contabilidad de la comunidad de propietarios....
A veces se tienen que enfrentar a problemas técnicos en el mantenimiento del edificio que les ralentiza enormemente su labor diaria, identificando, gestionando y  realizando un seguimiento de los trabajos
En EdifiCA se ofrece mediante tarifa plana al administrador de fincas una gestión integral de estos trabajos


El Administrador de fincas obtiene beneficios en la gestión del inmueble olvidándose de esa parte, sabiendo que el cliente final (comunidad de propietarios) será atendido en su reclamación, identificando el foco del problema, valorando el costo de ejecución, gestionando los gremios y comprobando que los trabajos se realizan correctamente.
El administrador ahorrará de golpe gran parte del tiempo dedicado a dicha gestión pudiendo asumir de esta manera mas comunidades de propietarios en el área que mas domina.
 

martes, 22 de octubre de 2013

QUE DICE EL CTE DEL LIBRO DEL EDIFICIO

Que dice el CTE (código técnico de la edificación)

Artículo 8. Condiciones del edificio
8.1. Documentación de la obra ejecutada
1. El contenido del Libro del Edificio establecido en la LOE y por las Administraciones Públicas competentes, se completará con lo que se establezca, en su caso, en los DB para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE.
2. Se incluirá en el Libro del Edificio la documentación indicada en el artículo 7.2 de los productos equipos y sistemas que se incorporen a la obra.
3. Contendrá, asimismo, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación de las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
8.2. Uso y conservación del edificio
1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:
a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones;
b) realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación; y
c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.
Mantenimiento previsto:
Mantenimiento que, para cada edificio, consiste en el cumplimiento de las Instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.
Usuario:
Es el agente que, mediante cualquier título, goza del derecho de uso del edificio de forma continuada. Está obligado a la utilización adecuada del mismo de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.

Documentos que lo integran normalmente

El Libro del Edificio estará formado por:
  • El proyecto: los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras. Se incluirán las modificaciones debidamente aprobadas.
  • El acta de recepción de la obra: este documento estará firmado por el promotor y el constructor. Incluirá las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
  • La relación de los agentes participantes: se identificarán los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
  • Las instrucciones de uso y mantenimiento: Se documentarán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de acuerdo con la normativa que le sea de aplicación.
  •  La documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio.
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Requisito para obtener mis escrituras y poder registrar mi vivienda

 ¿Desde cuándo es obligatoria la existencia del Libro del Edificio?
Desde el 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor del art. 7 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, si bien se atiende a la fecha de solicitud de la licencia de obra (disposición transitoria primera y disposición final cuarta).
¿Desde cuándo es obligatoria la acreditación del Libro del Edificio para la inscripción de la terminación de la obra?
 

 Para viviendas en uso recomendamos

 No es obligatorio, pero si muy recomendable, es evidente que no podría contener todos los documentos que el libro del edificio de exige la legislación actual. Nunca es tarde para  organizar y reagrupar información y documentos que tenemos dispersos por la casa…
  • Documentos Administrativos, licencias, contratos de suministro, recibos de contribución, modificaciones catastrales, escrituras…
  • Documentos Técnicos, descripción constructiva, proyecto si lo hay, proyecto de reforma, planos sueltos,…
  • Documentación de Reformas, Reparaciones, y mantenimiento. Registro de incidencias e intervenciones.
  • Plan de mantenimiento, con un presupuesto. Instrucciones particulares de uso, de conservación y mantenimiento. Reflejadas en un presupuesto anual.

Técnico de Cabecera: PLAN DE MANTENIMIENTO ESPECÍFICO preventivo

  Interesante destacar que El libro del edificio no debe ser un mero trámite, sino una herramienta activa durante la vida útil de nuestra vivienda, ayudándonos a revalorizar nuestro inmueble y a vivir de forma más tranquila y confortable.
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    • Nos ayuda a conocer mejor nuestro hogar y saber el uso más adecuado para cada habitación.
    • ž Es clave en la reclamación de daños por defectos de construcción por vía judicial.
    • ž Tenemos a la mano, los agentes que han intervenido en el proceso de construcción de mi vivienda, para consultar cualquier duda.
    • ž Debe contener unas instrucciones para el uso, conservación y mantenimiento adaptadas a nuestra  vivienda.
    • ž Un plan de mantenimiento preventivo, que venga respaldado por un presupuesto anual. Y revisable, por un técnico de especialista (técnico de Cabecera).
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El Técnico de Cabecera experto en Mantenimiento de Edificios

Complementando la labor del actual administrador de fincas o del propietario. Desarrolla las siguientes funciones:
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  • ž   Las inspecciones preventivas contempladas en el plan de mantenimiento.
  • ž   Dejar registradas  en el registrando incidencias, nuevas recomendaciones, anomalías y dar cuenta al propietario o administrador de fincas.
  • ž   Proponer instrucciones para la mejora de la habitabilidad, estabilidad y confort del inmueble. Mejora continua.
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Como conclusión recomendamos tomar conciencia de este documento y  utilizarlo apostando así por  la cultura del mantenimiento. Conseguiremos ahorrarnos a largo plazo el tener que acometer una gran obra de rehabilitación. Por otro lado estamos revalorizando nuestra vivienda y aumentando su vida útil.
Quiero animaros a todos a impulsar la redacción, desarrollo, seguimiento y uso de este documento, herramienta clave, para el buen uso, mantenimiento y conservación de nuestra vivienda.
Además, si tu vivienda tiene que pasar la Inspección Técnica  obligatoria aprovecha para contratarlo a un técnico.
 
Extracto por: Aguimar Estudio

lunes, 21 de octubre de 2013

¿QUE ES EL LIBRO DEL EDIFICIO?

El Libro del Edificio es el conjunto de documentos técnicos, jurídicos y administrativos y de datos de información general sobre el edificio y las viviendas que permite a sus propietarios y usuarios conocer sus características, las empresas y profesionales intervinientes en la construcción, las garantías y seguros de la edificación y realizar un adecuado uso y mantenimiento de la misma.
 
La elaboración del Libro le corresponde al PROMOTOR, DIRECTOR DE LA EJECUCION Y DIRECTOR DE OBRA, una vez finalizadas las obras. El promotor tiene que hacer entrega del mismo a la Comunidad de Propietarios según la Ley de Ordenación de la Edificación.
 
Entre sus funciones tiene una que es, ser Manual de Conservación de la edificación. Para ello, debe contener:
- Las instrucciones para uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se indican revisiones obligatorias y convenientes de las instalaciones – calefacción, fontanería- y plazos máximos recomendados.
- El mantenimiento de los materiales usados en la construcción, etc… para que sean observados por el usuario final de la vivienda.
- El Proyecto de obra, los documentos (memoria, planos, presupuesto, pliegos de condiciones) mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de la obra, juntamente con los modificados y reformados que se hayan producido debidamente aprobados.
- El acta de recepción de la obra, este documento estará firmado por el promotor y el constructor.
- La relación identificativa de los intervinientes en el proceso de edificación.
También es obligatorio que el propietario o la comunidad de propietarios, incorporen al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio.
 
Escrito por: Mari Cruz Navarro

jueves, 17 de octubre de 2013

Hemos creado una cuenta de twitter.
La finalidad, llegar a la gente, que la gente nos conozca, nutrirnos de información, recabar las necesidades que tienen los administradores de fincas y las comunidades de propietarios en el mantenimiento de sus edificios para de esta manera mejorar el servicio.

Nos vemos en @libroedificio   El Libro del Edificio twitter

Libro del Edificio


También tenemos enlace con la pagina web de El Libro del Edificio con mas contenidos.


Libro del Edificio



Nos leemos.......

viernes, 11 de octubre de 2013

El Libro del Edificio.



Comenzamos una nueva iniciativa.
 
Cada vez, son mas las reclamaciones que existen en las viviendas por falta de mantenimiento.
En mayo de 2000, para viviendas de nueva creación se creo la herramienta del Libro del Edificio.
 

El libro del edificio

 
 
Dicho Libro recopila desde su creación, todos los agentes que han intervenido en su realización.
 
Indica las obligaciones en el mantenimiento que debe tener la comunidad de propietarios y con ello el seguimiento que hay que realizar.
 
Para la comunidad de propietarios esto supone un problema en su gestión. Ya que la presidencia de la comunidad pasa de mano en mano y el administrador de fincas esta centrado en la gestión del día a día de la comunidad (  reuniones, actas, contabilidad,...)
 
Nosotros ofrecemos un servicio integral de seguimiento y control del edificio.
 
En dicho servicio añadimos informes sobre posibles mejoras, que, aun no siendo propias de un mantenimiento si que pueden aportar mejoras a la calidad de vida de los vecinos ( mejora de soluciones térmicas, ahorro energético por detectores de presencia,....)
Libro del Edificio
 
En esta nueva iniciativa, hemos creado una web que tendremos actualizada:
 
Pincha aquí:

  libro del edificio

 
 
Ahí informaremos y crearemos una base de encuentro a las comunidades de propietarios donde podrán consultar el estado de las viviendas, informes, datos técnicos o realizar consultas acerca de las revisiones.
 
Esta nueva iniciativa la tendremos siempre en continua mejora con la experiencia que nos aportará este nuevo proyecto y los 15 años de experiencia como Arquitectos Técnicos.